Saneamiento por falsa tradición en bienes inmuebles: aspectos legales, requisitos y procedimiento en Colombia

El saneamiento por falsa tradición en bienes inmuebles es una figura jurídica relevante en el contexto del derecho civil colombiano, cuya finalidad es brindar seguridad jurídica a los poseedores que han adquirido un bien inmueble de buena fe, pero que enfrentan limitaciones para obtener el dominio por defectos en la cadena de tradición. Este blog desarrolla de manera detallada los aspectos fundamentales de este mecanismo, regulado principalmente por la Ley 1561 de 2012, incluyendo los requisitos legales, el procedimiento judicial aplicable, los sujetos beneficiarios y las diferencias entre la falsa tradición y la verdadera tradición.

Qué es el saneamiento por falsa tradición en bienes inmuebles

El saneamiento por falsa tradición en bienes inmuebles tiene lugar cuando una persona ha recibido un inmueble mediante una transferencia que aparenta ser legítima, pero en realidad carece de un justo título que permita la transmisión del derecho de dominio. En otras palabras, se presenta una falsa apariencia de legalidad en la transferencia, lo cual impide que el adquirente se constituya en propietario real del bien.

Este fenómeno jurídico se vincula con la inexistencia o nulidad del título traslaticio de dominio (por ejemplo, una compraventa sin capacidad legal del vendedor, o sin propiedad registrada), o con la ausencia de tradición propiamente dicha, entendida como el acto jurídico formal mediante el cual se transfiere el dominio.

En tales casos, aunque el inmueble haya sido entregado materialmente y el comprador actúe como poseedor, no se perfecciona el traspaso del derecho real. Esta irregularidad deja al adquirente en una situación jurídica precaria, sin acceso pleno al registro de la propiedad y sin la posibilidad de ejercer todos los atributos del dominio, tales como disponer, gravar o heredar el bien con plenas garantías legales.

Requisitos para iniciar el saneamiento por falsa tradición en bienes inmuebles

La Ley 1561 de 2012 establece un procedimiento judicial especial para que los poseedores puedan sanear la falsa tradición y adquirir legalmente el dominio del inmueble. Sin embargo, la ley exige el cumplimiento estricto de varios requisitos materiales y formales:

1. Tipo de bien: El proceso solo procede respecto de inmuebles que no sean imprescriptibles, es decir, excluye baldíos, bienes fiscales, áreas protegidas, y predios ubicados en territorios indígenas o afrodescendientes.
   
2. Posesión material: El solicitante debe haber ejercido una posesión pública, pacífica e ininterrumpida:
   
   • Por cinco (5) años si se trata de posesión regular (cuando existía un título no inscrito).
     
   • Por diez (10) años en el caso de posesión irregular (sin título alguno).
     
3. Condiciones del predio: El bien no puede estar ubicado en:
   
   • Zonas de alto riesgo o afectadas por desastres naturales.
     
   • Terrenos sometidos a procesos de restitución de tierras (Ley 1448 de 2011).
     
   • Áreas sujetas a procesos de titulación, extinción de dominio, clarificación de propiedad, entre otros.
     
4. Valor del bien: En el caso de inmuebles urbanos, su avalúo catastral o comercial no puede superar los 250 salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMLMV).
   
5. Ausencia de litigios vigentes: No debe existir ningún proceso judicial o administrativo en curso que afecte el dominio del inmueble.
   

El cumplimiento de estos requisitos debe ser probado ante el juez civil municipal competente, a través de una demanda que debe ser presentada por intermedio de abogado.

Procedimiento judicial para el saneamiento por falsa tradición en bienes inmuebles

El proceso de saneamiento por falsa tradición en bienes inmuebles es un proceso verbal especial, cuya finalidad es obtener una sentencia judicial que reconozca al poseedor como legítimo propietario, permitiendo la inscripción del fallo en el folio de matrícula inmobiliaria.

Etapas principales del proceso:

1. Presentación de la demanda: Debe ser interpuesta por abogado, ante el juez civil municipal del lugar donde se encuentra ubicado el inmueble. Debe incluir los medios probatorios de la posesión, la identificación del predio, los antecedentes del caso, y las razones que motivan el saneamiento.
   
2. Admisión y traslado: Si la demanda cumple los requisitos legales, el juez la admite y ordena su notificación a las personas que figuren como propietarios en el registro público (si existen).
   
3. Pruebas: Durante el proceso, las partes pueden aportar pruebas como testimonios, certificaciones catastrales, escrituras públicas, fotografías, recibos de servicios públicos, entre otros.
   
4. Sentencia: El juez deberá emitir sentencia dentro de un plazo de seis (6) meses, contados a partir de la notificación del auto admisorio. En segunda instancia, el tribunal tiene un plazo de tres (3) meses para decidir.
   
5. Registro de la sentencia: Una vez en firme, la sentencia que reconoce la calidad de propietario debe ser inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, generando un nuevo folio de matrícula a nombre del demandante.
   

Es importante destacar que si el juez no profiere sentencia en los términos legales, pierde competencia y cualquier actuación posterior será nula, salvo prórroga debidamente justificada por causas procesales.

Sujetos que pueden beneficiarse del saneamiento por falsa tradición en bienes inmuebles

El saneamiento por falsa tradición en bienes inmuebles puede ser solicitado por diversos tipos de poseedores, siempre que cumplan con los requisitos legales. La ley distingue dos categorías principales:

1. Poseedores de inmuebles rurales

De conformidad con el artículo 3° de la Ley 1561 de 2012, pueden solicitar el saneamiento los poseedores de predios rurales cuya extensión no exceda una Unidad Agrícola Familiar (UAF), determinada por la entidad competente. Deben acreditar posesión regular o irregular conforme a los plazos legales, y demostrar que el inmueble no está excluido por restricciones legales o constitucionales.

2. Poseedores de inmuebles urbanos

Según el artículo 4° de la misma ley, los poseedores de predios urbanos también pueden beneficiarse, siempre que el avalúo del bien no supere los 250 SMLMV. En ausencia de avalúo catastral, se tomará como base el valor comercial declarado por el solicitante, el cual debe ser razonable y acreditado con documentos idóneos.

En ambos casos, es esencial que la posesión haya sido pacífica, es decir, sin oposición por parte de terceros; pública, visible ante la comunidad; e ininterrumpida durante los años exigidos.

Además, no se admite la figura del saneamiento si el predio ha sido objeto de despojo, si se encuentra en litigio, o si está afectado por causas que impidan legalmente la adquisición del dominio.

Diferencias entre falsa tradición y verdadera tradición en bienes inmuebles

Para comprender con mayor profundidad la naturaleza jurídica del saneamiento por falsa tradición en bienes inmuebles, es indispensable distinguir entre los conceptos de falsa tradición y verdadera tradición.

Verdadera tradición

La tradición es el acto jurídico mediante el cual se transfiere el dominio de un bien de una persona a otra, con base en un título válido (por ejemplo, compraventa, donación, permuta). En el caso de bienes inmuebles, esta tradición se realiza mediante la inscripción del título en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Requisitos de la verdadera tradición:

• Existencia de un título traslaticio de dominio.
  
• Capacidad legal del tradente y adquirente.
  
• Consentimiento sin vicios.
  
• Inscripción en el registro público (en el caso de inmuebles).
  

Falsa tradición

Por el contrario, la falsa tradición ocurre cuando alguno de los anteriores elementos falta. Por ejemplo:

• Cuando quien transfiere no es el propietario real.
  
• Cuando el título es simulado, falso o inexistente.
  
• Cuando no se ha realizado la inscripción del título.
  

En estos casos, aunque haya existido entrega material del bien, el dominio no se transfiere, dejando al adquirente como mero poseedor. El saneamiento es entonces el mecanismo legal para corregir esta situación y adquirir la propiedad formal.

Ejemplo práctico de saneamiento por falsa tradición en bienes inmuebles

Para ilustrar el funcionamiento del saneamiento por falsa tradición en bienes inmuebles, se expone el siguiente caso hipotético:

Caso:

Carlos compró un lote urbano en 2010 mediante una escritura privada que no fue registrada. El vendedor afirmó ser propietario, pero en realidad solo era poseedor sin título. Carlos construyó una vivienda en el lote y ha vivido allí con su familia durante más de 12 años, sin oposición de terceros y pagando impuestos y servicios públicos.

Al intentar vender el inmueble en 2023, Carlos descubre que no puede hacerlo legalmente porque su nombre no figura en el folio de matrícula inmobiliaria. Se encuentra, entonces, ante una falsa tradición.

Solución jurídica:

Carlos puede iniciar un proceso de saneamiento, dado que:

• Ha ejercido una posesión irregular por más de diez años.
  
• El avalúo catastral del predio no supera los 250 SMLMV.
  
• No existen procesos de restitución, ni conflictos legales en curso.
  
• El lote no está en zona de alto riesgo ni área protegida.
  

Con la asesoría de un abogado, Carlos presenta demanda ante el juez civil municipal, quien, una vez verificados los requisitos, emite una sentencia favorable. Con esta sentencia, Carlos logra inscribir su propiedad ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y obtiene pleno reconocimiento como propietario legítimo.

Este ejemplo resalta cómo el saneamiento permite resolver situaciones comunes en el ámbito inmobiliario colombiano, especialmente en contextos urbanos y rurales con informalidad en la tenencia de tierras.

Conclusión

El saneamiento por falsa tradición en bienes inmuebles es un instrumento legal esencial para consolidar la seguridad jurídica en Colombia. Gracias al proceso verbal especial establecido por la Ley 1561 de 2012, los poseedores que han adquirido bienes de buena fe, pero con defectos en la cadena de tradición, pueden acceder a una vía judicial para formalizar su situación y obtener el dominio pleno de sus inmuebles.

Este mecanismo no solo contribuye a la legalización de la propiedad, sino que también fortalece el ordenamiento territorial, promueve la estabilidad de los mercados inmobiliarios y garantiza la protección del derecho constitucional a la propiedad privada.