Legalidad de la prohibición del contrato de rentas cortas en propiedad horizontal: lo que todo propietario debe saber

¿Puede una copropiedad impedir que un propietario arriende su apartamento por días a través de plataformas como Airbnb? Esta es una de las preguntas más frecuentes y más conflictivas en el ámbito de la propiedad horizontal en Colombia. En un país donde el arriendo de corta duración se ha convertido en una alternativa atractiva tanto para propietarios como para turistas, las restricciones impuestas por los reglamentos internos de edificios o conjuntos residenciales han generado una fuerte controversia jurídica y social.

La legalidad de la prohibición del contrato de rentas cortas en propiedad horizontal no solo involucra intereses económicos, sino también derechos fundamentales, normas de convivencia y límites a la autonomía privada. El desconocimiento de la normatividad vigente puede llevar a propietarios bien intencionados a exponerse a sanciones económicas, restricciones administrativas o conflictos con sus vecinos.

Muchos propietarios desconocen que el alquiler por días se considera un servicio turístico y está sometido a una regulación diferente, que exige inscripción en el Registro Nacional de Turismo y sujeción a condiciones sanitarias y de seguridad. Pero lo más importante: debe estar expresamente permitido en el reglamento de propiedad horizontal. De lo contrario, pueden enfrentarse a sanciones internas, restricciones de ingreso para los huéspedes e incluso procesos ante la Superintendencia de Industria y Comercio.

Entender la legalidad de esta prohibición no es solo una cuestión de norma, es una herramienta de defensa patrimonial. Saber si un inmueble puede o no ser arrendado por días marca la diferencia entre una inversión rentable y un problema legal.

Marco legal colombiano que regula las rentas cortas en inmuebles residenciales

En Colombia, el arrendamiento de inmuebles por periodos inferiores a treinta (30) días conocido como renta corta no se rige exclusivamente por las normas tradicionales del derecho civil o comercial, sino que ha sido clasificado normativamente como una actividad de prestación de servicios turísticos. Esta calificación jurídica tiene importantes implicaciones para los propietarios de inmuebles que deseen ofrecer su bien bajo esta modalidad, especialmente cuando el inmueble se encuentra sometido al régimen de propiedad horizontal.

Legislación aplicable

El marco legal que regula las rentas cortas en Colombia se fundamenta principalmente en los siguientes instrumentos normativos:

• Ley 675 de 2001: Regula el régimen de propiedad horizontal. Esta ley establece la estructura legal que permite la organización de edificios y conjuntos sometidos a esta figura, otorgando al reglamento interno fuerza normativa para fijar usos permitidos y prohibidos.
  
• Decreto 2590 de 2009, reglamentado posteriormente por el Decreto 1836 de 2021: Dispone que el arrendamiento por periodos inferiores a 30 días constituye una actividad turística y, por tanto, exige la inscripción en el Registro Nacional de Turismo (RNT), además del cumplimiento de requisitos técnicos en materia de salubridad, seguridad, y protección al consumidor.
  
• Ley 2068 de 2020 (Ley General de Turismo): Reitera que toda persona natural o jurídica que preste servicios de alojamiento turístico, incluidos los ofrecidos a través de plataformas digitales, debe cumplir con los requisitos del sector turístico, siendo la renta corta una actividad regulada bajo este régimen.

El régimen especial de la renta corta

Dado que la renta corta es jurídicamente tratada como una actividad turística, el propietario no puede asumir que su inmueble puede arrendarse libremente por días, como ocurre en el arrendamiento tradicional. La actividad exige el cumplimiento de normas específicas del sector turismo, y no simplemente un contrato civil de arrendamiento. Esta distinción impone obligaciones adicionales y refuerza la facultad de las copropiedades de controlar este tipo de uso en sus inmuebles.

Por lo tanto, cualquier persona que pretenda ofrecer su apartamento por días, debe revisar no sólo las normas del Código Civil o Comercial sobre contratos, sino también las disposiciones de turismo que implican licencias, registros y estándares mínimos de calidad.

Diferencias entre el arriendo tradicional y la renta corta bajo la ley colombiana

Aunque a simple vista ambas figuras pueden parecer similares pues en ambas se entrega un inmueble a un tercero a cambio de una contraprestación económica, el arriendo tradicional y la renta corta presentan profundas diferencias en su naturaleza jurídica, normativa aplicable, y requisitos legales. Esta distinción es fundamental para entender la legalidad de la prohibición del contrato de rentas cortas en propiedad horizontal y evitar conflictos legales o sanciones administrativas.

Naturaleza jurídica y normativa aplicable

El arriendo tradicional está regulado por el Código Civil (art. 1973 y ss.) y, en caso de viviendas urbanas, por la Ley 820 de 2003, aplicable cuando el inmueble se destina a habitación permanente del arrendatario. En este tipo de contrato, la duración suele ser de mínimo 30 días y su finalidad es la residencia del arrendatario, con estabilidad y continuidad.

Por el contrario, la renta corta definida como aquella prestación de alojamiento por períodos inferiores a 30 días es considerada una actividad turística. Está regulada por la Ley 2068 de 2020, el Decreto 1836 de 2021 y otras normas complementarias. Su propósito no es la residencia, sino el hospedaje temporal, lo cual cambia completamente su marco regulatorio.

Registro Nacional de Turismo y obligaciones adicionales

Mientras el arrendador tradicional no necesita ningún tipo de registro especial ante las autoridades, quien ofrece renta corta debe inscribirse obligatoriamente en el Registro Nacional de Turismo (RNT). Este requisito busca garantizar que el prestador cumpla con condiciones de salubridad, seguridad, protección al consumidor, y, además, reporte información al Ministerio de Comercio, Industria y Turismo.

La omisión de este registro puede acarrear sanciones por parte de la Superintendencia de Industria y Comercio, así como la imposibilidad de ejercer legalmente la actividad.

Impacto en la propiedad horizontal

En el régimen de propiedad horizontal, las diferencias entre estos contratos tienen un efecto directo en los derechos del propietario. Mientras el arriendo tradicional, como actividad residencial, suele estar permitido por regla general en inmuebles destinados a vivienda, la renta corta solo puede realizarse si el reglamento de propiedad horizontal la autoriza expresamente. Si el reglamento guarda silencio o la prohíbe, no se puede ejercer.

Esta diferencia ha llevado a muchos copropietarios a enfrentarse a medidas restrictivas, como multas o bloqueos de acceso para los huéspedes, por no cumplir con las disposiciones internas del conjunto o edificio.

En resumen

1. El arriendo tradicional se basa en normas civiles y de vivienda urbana.
   
2. La renta corta es una actividad turística, con normas sectoriales y requisitos especiales.
   
3. La propiedad horizontal puede prohibir o restringir la renta corta, pero no el arriendo tradicional, salvo situaciones excepcionales.
   

Comprender estas diferencias es esencial para ejercer el derecho de propiedad de forma segura y conforme a la ley.

¿Puede la propiedad horizontal prohibir legalmente el arriendo por días?

Esta es, quizás, la pregunta más frecuente y polémica entre propietarios de inmuebles ubicados en edificios residenciales o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal. La respuesta, aunque tajante, requiere una adecuada comprensión del ordenamiento jurídico colombiano: sí, la propiedad horizontal puede prohibir legalmente el contrato de rentas cortas, siempre que dicha restricción esté expresamente consignada en el reglamento de propiedad horizontal.

El carácter vinculante del reglamento de propiedad horizontal

La Ley 675 de 2001, norma que regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia, otorga al reglamento de propiedad horizontal el carácter de norma interna con efectos jurídicos obligatorios para todos los propietarios y residentes. Este documento establece las condiciones de uso, destino, administración y convivencia del inmueble sometido al régimen de copropiedad.

Así, el reglamento puede establecer de forma clara y válida que los inmuebles no pueden ser utilizados para renta corta o arrendamientos por días, especialmente cuando la destinación del edificio es residencial. Esta disposición no vulnera el derecho de propiedad, pues se entiende que quien compra un bien sometido a propiedad horizontal acepta y se somete a sus reglas.

¿Qué ocurre si el reglamento guarda silencio?

A diferencia de lo que sucede en el derecho civil general, donde rige el principio de que todo lo que no está prohibido está permitido, en el caso de la renta corta dentro de una propiedad horizontal solo está permitido si el reglamento lo autoriza expresamente. Esto se debe a que esta modalidad de uso se considera excepcional, dada su naturaleza comercial o turística, y por tanto, no se presume incluida en el uso residencial ordinario.

Es decir, el silencio del reglamento no implica autorización tácita. Si no hay disposición expresa que habilite el arrendamiento por días, la copropiedad puede impedirlo, invocando la protección de la destinación y la convivencia establecida en el reglamento.

Facultades de la asamblea y de la administración

La asamblea general de copropietarios puede, mediante decisión mayoritaria y siguiendo el procedimiento legal, modificar el reglamento para prohibir o restringir las rentas cortas. Una vez aprobada la reforma y debidamente registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, esta adquiere plena validez jurídica.

La administración, por su parte, tiene el deber de hacer cumplir el reglamento. Si detecta que un propietario ofrece su inmueble en plataformas como Airbnb sin autorización reglamentaria, puede imponerle multas, restringir el acceso a los huéspedes y, en caso de reincidencia, denunciar el hecho ante la Superintendencia de Industria y Comercio.

Requisitos legales para ofrecer contratos de renta corta en propiedad horizontal

Para que un propietario pueda ejercer legalmente la actividad de arriendo por días en un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, no basta con la voluntad ni con la existencia de plataformas digitales como Airbnb o Booking. La legalidad de la prohibición del contrato de rentas cortas en propiedad horizontal depende, en gran parte, del cumplimiento de ciertos requisitos normativos y administrativos indispensables. No cumplirlos no solo puede acarrear sanciones, sino que también expone al propietario a conflictos con la administración y los demás copropietarios.

Autorización expresa en el reglamento de propiedad horizontal

El primer y más importante requisito es que el reglamento de propiedad horizontal permita expresamente el uso del inmueble para fines turísticos o de renta corta. Si el reglamento lo prohíbe o guarda silencio, la actividad no puede llevarse a cabo de forma legal.

En este contexto, la jurisprudencia ha ratificado que la renta corta no se asimila automáticamente al uso residencial, y por tanto no puede ejercerse bajo un principio de libertad contractual general. Se requiere una habilitación específica dentro de las normas internas del edificio o conjunto.

Inscripción en el Registro Nacional de Turismo (RNT)

Todo prestador de servicios de alojamiento turístico incluidos los arrendamientos por días en viviendas privadas debe estar inscrito en el Registro Nacional de Turismo, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 2068 de 2020 y el Decreto 1836 de 2021. Esta inscripción tiene carácter obligatorio y debe mantenerse actualizada.

Para registrarse, se debe contar con:

1. Cámara de comercio activa
   
2. RUT con la actividad de alojamiento turístico habilitada
   
3. Cumplimiento de normas urbanísticas y de uso del suelo
   
4. Certificación de condiciones de salubridad y seguridad (en algunos casos)

Cumplimiento de requisitos técnicos y normativos del sector turístico

Los inmuebles ofrecidos en renta corta deben cumplir con requisitos establecidos por la normatividad turística, tales como:

1. Condiciones mínimas de higiene y salubridad
   
2. Normas de seguridad (detectores de humo, extintores, rutas de evacuación)
   
3. Información clara para los usuarios
   
4. Cumplimiento del régimen de protección al consumidor
   

La Superintendencia de Industria y Comercio es la entidad encargada de verificar el cumplimiento de estas obligaciones. En caso de infracción, puede imponer sanciones económicas, cierres temporales e incluso eliminación del RNT.

Registro de huéspedes y control de acceso

Cuando el reglamento de propiedad horizontal permite las rentas cortas, el propietario debe coordinar con la administración el registro previo de los huéspedes, con el fin de garantizar la seguridad del conjunto y la trazabilidad del ingreso de personas. Ignorar este protocolo puede acarrear restricciones de acceso e incluso denuncias por perturbación de la convivencia.

Declaración y pago de impuestos

Los ingresos percibidos por renta corta constituyen una actividad económica gravada, lo que obliga al propietario a declarar y pagar los impuestos correspondientes (renta, IVA, industria y comercio, etc.), según corresponda. No hacerlo puede generar sanciones tributarias y pérdida del RNT.

¿Qué hacer si la copropiedad prohíbe la renta corta y usted ya ofrece el servicio?

La situación no es infrecuente: un propietario comienza a ofrecer su inmueble en plataformas de arriendo por días, y tiempo después recibe una notificación de la administración advirtiéndole que esa actividad está prohibida por el reglamento de propiedad horizontal. En otros casos, la asamblea modifica el reglamento para restringir las rentas cortas, afectando a quienes ya venían ejerciendo esta modalidad. Ante ello, surgen dudas legítimas: ¿debo suspender el servicio? ¿tengo derecho a continuar? ¿puedo defenderme legalmente?

Este escenario requiere una gestión prudente y jurídica. Aquí te explicamos los pasos que debe seguir un propietario para actuar dentro del marco legal colombiano.

Verificar el contenido del reglamento de propiedad horizontal

Lo primero es leer con detenimiento el reglamento. Si el documento prohíbe de forma clara el arriendo por días o lo limita a usos residenciales permanentes, el propietario no podrá continuar con esta actividad. En ese caso, la administración puede aplicar sanciones como:

1. Multas establecidas en el reglamento
   
2. Restricción del ingreso de huéspedes
   
3. Reportes ante la Superintendencia de Industria y Comercio
   

En cambio, si el reglamento guarda silencio o es ambiguo, puede ser discutible si la prohibición tiene fundamento. Sin embargo, como ya vimos, en Colombia la renta corta solo es válida si está expresamente permitida, por lo que el silencio no favorece al propietario.

Buscar una modificación del reglamento si aún no está prohibida

Si la administración aún no ha prohibido la renta corta formalmente, el propietario puede intentar promover una reforma al reglamento que la permita, especialmente si hay otros interesados en la misma actividad. Esta modificación requiere mayoría calificada de la asamblea y registro formal ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Es una salida legal y legítima, aunque dependerá del contexto de la copropiedad y de la disposición de los demás copropietarios.

Suspensión voluntaria del servicio y gestión del riesgo

Si el uso está expresamente prohibido y ya se encuentra en curso una medida sancionatoria, lo más recomendable es suspender la actividad voluntariamente para evitar sanciones mayores. Continuar con la renta corta en contra de lo establecido en el reglamento podría incluso dar lugar a demandas por perturbación del uso y goce de los demás copropietarios.

Suspender temporalmente el servicio, en estos casos, demuestra buena fe y disposición para regularizar la situación.

Recursos legales y defensa jurídica

En determinados casos, si el propietario considera que la restricción es desproporcionada, inconsistente con el uso comercial permitido en la zona o contraria a sus derechos, puede acudir a:

1. Acción de tutela, si se vulneran derechos fundamentales como el debido proceso o el mínimo vital.
   
2. Proceso ante juez civil o administrativo, si desea impugnar la validez de la norma interna.
   
3. Derecho de petición y acción ante la SIC, si se considera que la administración ha excedido sus funciones.
   

Sin embargo, los jueces han sido reiterativos en proteger la autonomía del reglamento de propiedad horizontal, por lo que la defensa legal tiene posibilidades muy limitadas cuando la norma interna es clara y está debidamente registrada.

Alternativas para conservar la rentabilidad del inmueble

Si la renta corta no es posible, el propietario aún puede optar por arrendamientos tradicionales (por 30 días o más), los cuales no requieren autorización del reglamento y se rigen por normas civiles o urbanas. Esta modalidad permite conservar la vocación habitacional del inmueble y cumplir con los lineamientos legales y comunitarios.

La popularización del arriendo por días a través de plataformas digitales ha generado una transformación en el uso de los inmuebles urbanos, especialmente en propiedad horizontal. Sin embargo, esta tendencia no puede desarrollarse al margen de la legalidad. En Colombia, la legalidad de la prohibición del contrato de rentas cortas en propiedad horizontal se encuentra plenamente respaldada por el ordenamiento jurídico, siempre que dicha restricción esté contemplada de forma expresa en el reglamento de la copropiedad.

Los contratos de renta corta no son un simple contrato de arrendamiento: constituyen una actividad turística regulada, sujeta a requisitos específicos, licencias y controles que exceden los del arriendo tradicional. Además, al tratarse de un uso que puede afectar la seguridad, la tranquilidad y la destinación del inmueble, es válido que la copropiedad establezca límites en defensa del interés colectivo.

Para operar legalmente en este sector, los propietarios deben verificar la autorización reglamentaria, cumplir con la inscripción en el Registro Nacional de Turismo, respetar las normas de convivencia y, en caso de conflicto, actuar con prudencia y respeto por el marco normativo vigente. Así se evitan sanciones, demandas y la pérdida de valor de la inversión.

En definitiva, la renta corta puede ser legal y rentable, pero solo si se ejerce dentro de los límites que impone la propiedad horizontal y la legislación colombiana. Conocer estos límites no solo es una necesidad jurídica, sino una herramienta para proteger el patrimonio de quienes invierten en bienes inmuebles bajo esta modalidad.