¿Te sancionaron en tu conjunto sin previo aviso? Así debe aplicarse el debido proceso en propiedad horizontal

En el contexto de la vida en comunidad, los conflictos entre copropietarios y órganos administrativos son cada vez más frecuentes, en especial cuando se imponen sanciones sin garantías mínimas de defensa. Las decisiones tomadas por consejos de administración o administradores de conjuntos residenciales no pueden vulnerar los principios básicos del orden constitucional, especialmente cuando afectan derechos fundamentales. En este sentido, el debido proceso en propiedad horizontal no es un mero formalismo: constituye una garantía esencial que debe ser respetada en toda actuación que implique consecuencias para los residentes, propietarios o incluso terceros vinculados a la copropiedad.

La Corte Constitucional ha dejado claro que las sanciones impuestas dentro del régimen de propiedad horizontal por más que se sustenten en los reglamentos internos deben observar los lineamientos establecidos por la Constitución y la ley. Es decir, aunque los órganos de administración tienen autonomía normativa y disciplinaria, esta no puede ejercerse de manera arbitraria ni con desconocimiento del derecho de defensa, contradicción y proporcionalidad.

En este blog jurídico abordaremos cómo se debe aplicar correctamente el debido proceso en propiedad horizontal, cuáles son sus garantías mínimas, qué ha dicho la jurisprudencia sobre la materia, y cómo actuar en caso de recibir una sanción injustificada o sin previo aviso. 

¿Qué tipo de sanciones están permitidas en propiedad horizontal?

El régimen de propiedad horizontal, regulado en Colombia por la Ley 675 de 2001, reconoce la facultad de las copropiedades para imponer sanciones a los propietarios, residentes o usuarios que incumplan las normas del reglamento interno. Sin embargo, esta potestad sancionatoria no es absoluta ni ilimitada. La Corte Constitucional ha sido enfática en señalar que toda sanción impuesta en el marco de la propiedad horizontal debe estar ajustada al principio de legalidad, a la proporcionalidad y, sobre todo, al debido proceso en propiedad horizontal, cuya omisión puede acarrear la nulidad del acto sancionatorio.

Marco normativo de las sanciones permitidas

El artículo 59 de la Ley 675 de 2001 establece expresamente cuáles son las sanciones que pueden imponerse por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias (es decir, no relacionadas con el pago de expensas comunes):

• Multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, sin exceder ciertos topes legales.
  
• Restricción al uso de bienes comunes no esenciales, como salones sociales o zonas recreativas.
  

En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a uso exclusivo del propietario afectado. Esto es importante porque muchas administraciones, de forma equivocada, aplican medidas que afectan derechos fundamentales como el acceso a su vivienda, el tránsito libre o el uso de servicios básicos, lo cual ha sido rechazado por la jurisprudencia.

Jurisprudencia sobre los límites sancionatorios

En la Sentencia C-318 de 2002, la Corte Constitucional recordó que aunque las decisiones adoptadas en la asamblea de copropietarios son obligatorias para todos los propietarios y residentes, estas deben respetar el ordenamiento superior, en especial el derecho al debido proceso. También en la Sentencia T-283 de 2020, se reiteró que las sanciones impuestas deben derivarse de faltas previamente tipificadas en el reglamento interno, que permitan al sancionado conocer con claridad qué conducta se le reprocha.

Además, en la Sentencia C-328 de 2019, el Alto Tribunal analizó la publicación de sanciones como medida de presión social y recordó que esta solo es válida en tanto no vulnere los derechos a la intimidad y al habeas data del infractor. Por tanto, la publicidad de una sanción debe realizarse en espacios restringidos a la comunidad y con respeto por la finalidad del dato personal involucrado.

Principio de legalidad y prohibición de sanciones arbitrarias

El principio de legalidad en materia sancionatoria exige que:

1. La conducta sancionable esté previamente definida en el reglamento.
   
2. La sanción también esté establecida con anterioridad, tanto en su tipo como en su alcance.
   
3. Se respeten las etapas del procedimiento sancionatorio, garantizando notificación, oportunidad de defensa y decisión motivada.
   

Por tanto, no se pueden imponer sanciones improvisadas, arbitrarias o con base en normas ambiguas. Si el reglamento interno no contempla una sanción específica para la conducta reprochada, no es válido sancionar acudiendo a analogías o decisiones “por mayoría” sin fundamento normativo.

¿Pueden sancionarme si no soy propietario sino arrendatario o visitante?

Una de las dudas más frecuentes en los conjuntos residenciales y edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal es si las sanciones impuestas por la administración pueden afectar a personas que no son propietarias, como arrendatarios, moradores, trabajadores domésticos o visitantes. La respuesta exige una lectura integral de la Ley 675 de 2001, la jurisprudencia constitucional y el principio de debido proceso en propiedad horizontal, que debe aplicarse sin excepción incluso cuando se trata de terceros ajenos a la calidad de copropietario.

¿Qué dice la ley sobre los no propietarios?

La Ley 675 de 2001 establece que las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal obligan no solo a los propietarios, sino también a los poseedores, arrendatarios y a los ocupantes de las unidades privadas, en todo aquello que afecte la convivencia y el uso adecuado de los bienes comunes. Es decir, aunque las decisiones formales en la copropiedad recaen sobre los titulares del derecho de dominio, la responsabilidad frente a las normas del reglamento se extiende a quienes efectivamente habitan, usan o disfrutan los inmuebles.

En ese sentido, es posible que la administración inicie procesos disciplinarios o correctivos frente a residentes distintos al propietario. Sin embargo, esta posibilidad no exime a la copropiedad de respetar plenamente el debido proceso del afectado, sin importar su condición jurídica frente al inmueble.

La jurisprudencia y el derecho de defensa del residente

La Corte Constitucional ha aclarado que toda persona que se vea afectada por una decisión administrativa en el régimen de propiedad horizontal, debe tener la posibilidad de ser escuchada, presentar pruebas y ejercer su defensa, incluso si no es copropietario. Así lo indicó la Sentencia C-318 de 2002, al establecer que los moradores deben poder presentar peticiones y ser oídos antes de que se adopten medidas que los perjudiquen.

Este criterio se reitera en la Sentencia T-283 de 2020, donde se analizó el caso de una vendedora informal que, sin ser propietaria, fue sancionada por la administración de la Central de Abastos. La Corte protegió sus derechos fundamentales al considerar que la sanción vulneró su derecho al trabajo, a la libre circulación y al debido proceso, pese a no ostentar la calidad de copropietaria. Esto demuestra que el régimen de propiedad horizontal no es un espacio de exclusión jurídica, sino de garantía constitucional para todos sus actores.

¿Cuál es el procedimiento válido frente a un no propietario?

Si una administración desea imponer una sanción a un arrendatario, residente o visitante, debe seguir los siguientes pasos:

1. Notificación formal de los hechos que se le atribuyen, con indicación de la norma presuntamente vulnerada.
   
2. Otorgamiento de un término razonable para ejercer su defensa, presentar pruebas o descargos.
   
3. Decisión motivada por parte del órgano competente, con base en lo dispuesto en el reglamento.
   
4. Notificación de la decisión final con la indicación de los recursos que proceden.
   

No es válido imponer sanciones por vía de hecho o mediante decisiones sumarias sin permitir contradicción, solo por no ser “copropietario”. La omisión de estas garantías conlleva una violación directa al debido proceso en propiedad horizontal.

Responsabilidad del propietario frente a las conductas del residente

Aunque el procedimiento deba respetar los derechos del residente o arrendatario, el propietario sigue siendo responsable ante la copropiedad por las actuaciones de quienes ocupen su unidad privada. Así lo establece el artículo 59 de la Ley 675 de 2001, que permite sancionar al propietario cuando los infractores sean terceros por quienes él deba responder.

Esto implica que:

• La administración puede dirigir una sanción al morador, pero deberá notificar al propietario.
  
• El propietario podrá ser sancionado subsidiariamente si no colabora para corregir la conducta del residente.

¿Qué debe contener un procedimiento sancionatorio válido en propiedad horizontal?

Uno de los pilares fundamentales del régimen de propiedad horizontal es la convivencia regulada y armónica entre copropietarios, residentes y usuarios. Para lograrlo, los reglamentos internos prevén mecanismos sancionatorios ante conductas que infringen la normatividad comunitaria. Sin embargo, cualquier procedimiento encaminado a imponer una sanción debe ajustarse de forma rigurosa al debido proceso en propiedad horizontal, principio que asegura legalidad, justicia y protección de derechos fundamentales.

¿Por qué es importante el procedimiento sancionatorio?

La imposición de sanciones en el régimen de propiedad horizontal no puede entenderse como una facultad discrecional. Es una actuación que tiene efectos concretos sobre los derechos de las personas: afecta su honra, su buen nombre, su posibilidad de usar bienes comunes, e incluso puede impactar su trabajo o su vida personal. Por ello, todo procedimiento sancionatorio debe estar previamente reglamentado, ser transparente, imparcial y garantizar el derecho a la defensa.

Etapas esenciales de un procedimiento sancionatorio válido

El procedimiento debe estar contenido en el reglamento de propiedad horizontal, pero además ajustarse a los estándares constitucionales. Las etapas básicas que debe comprender son:

Notificación del inicio del proceso

El presunto infractor debe ser debidamente notificado del inicio del trámite, indicándose:

• La conducta que se le imputa.
  
• Las normas internas presuntamente vulneradas.
  
• La posibilidad de presentar pruebas y defensa.
  

Esta notificación debe realizarse de forma personal o por el medio previsto en el reglamento. Una notificación vaga, informal o verbal carece de validez jurídica.

Derecho a presentar descargos

Luego de notificado, el implicado debe contar con un plazo razonable para ejercer su defensa. En este término podrá:

• Negar los hechos.
  
• Solicitar pruebas o aportar las suyas.
  
• Exponer razones jurídicas o fácticas que desvirtúen la imputación.
  

La administración está en la obligación de recibir estos descargos y valorarlos objetivamente.

Evaluación probatoria

Una sanción válida debe fundarse en pruebas. El Consejo de Administración o el administrador no pueden actuar con base en suposiciones, rumores o quejas sin respaldo. La Corte Constitucional, en la Sentencia T-283 de 2020, ha insistido en que los particulares, al imponer sanciones, deben actuar dentro de un marco de legalidad y con base en evidencias verificables.

Decisión motivada y proporcional

La autoridad interna (ya sea el Consejo de Administración o la Asamblea, según el reglamento) debe emitir una decisión motivada, en la que:

• Se indiquen las pruebas valoradas.
  
• Se establezca la norma vulnerada.
  
• Se fundamente la elección y la proporcionalidad de la sanción impuesta.
  

Cualquier decisión sin motivación adecuada puede considerarse arbitraria y violatoria del debido proceso.

Notificación de la sanción y recursos

Una vez tomada la decisión, esta debe ser notificada formalmente al afectado, indicándole:

• El contenido de la sanción.
  
• Los recursos administrativos que puede ejercer.
  
• El plazo para impugnarlos.
  

Esto permite al sancionado acudir, si lo desea, a la acción de impugnación de decisiones de asamblea (art. 382 del CGP), o a una acción de tutela si hay afectación a derechos fundamentales.

¿Qué pasa si no se cumple con estas etapas?

Cuando una administración impone sanciones sin procedimiento válido —por ejemplo, notificando de forma tardía, negando la defensa o actuando sin pruebas— se configura una violación al debido proceso en propiedad horizontal. Esto genera varias consecuencias:

• La sanción puede ser anulada judicialmente.
  
• La administración puede incurrir en responsabilidad patrimonial o disciplinaria.
  
• El afectado puede solicitar medidas de protección inmediata, como una tutela.
  

La Corte Constitucional ha dejado en claro que incluso los reglamentos más estrictos deben interpretarse conforme a la Constitución. El respeto al debido proceso no puede ser negociable ni omitido bajo ninguna circunstancia.

¿La administración del conjunto puede sancionarme sin citarme previamente?

Una de las violaciones más frecuentes al debido proceso en propiedad horizontal ocurre cuando la administración de la copropiedad impone sanciones de manera unilateral, sin notificar al presunto infractor ni permitirle ejercer su derecho de defensa. Esta práctica, aunque común, es abiertamente contraria a los principios constitucionales y legales que rigen la actuación de los particulares con funciones disciplinarias en la propiedad horizontal.

El principio de audiencia previa: garantía irrenunciable

El principio de audiencia previa es uno de los ejes del debido proceso. Implica que ninguna persona puede ser sancionada sin haber sido previamente informada de los hechos que se le atribuyen y sin haber tenido la oportunidad de defenderse. En la Sentencia T-283 de 2020, la Corte Constitucional reiteró que los particulares que ejercen potestades sancionatorias como los consejos de administración o administradores de conjuntos deben actuar conforme a la legalidad y al respeto por los derechos fundamentales. Toda sanción impuesta sin notificación y sin brindar oportunidad de descargos vulnera el derecho al debido proceso y puede ser anulada.

¿Qué constituye una citación válida?

Para que exista un procedimiento sancionatorio legítimo, la administración debe realizar una notificación formal al presunto infractor, en la cual:

• Se exponga claramente la conducta que se reprocha.
  
• Se identifiquen las normas del reglamento supuestamente vulneradas.
  
• Se le otorgue un plazo para presentar sus descargos o pruebas.
  

Esta citación debe ser entregada por escrito y, preferiblemente, con acuse de recibo o mediante los canales de comunicación oficiales definidos en el reglamento (correo certificado, correo electrónico, entrega física o cartelera con constancia de publicación).

¿Qué ocurre si no me notifican y me sancionan directamente?

Cuando una administración impone una sanción sin haber citado previamente al residente o propietario, incurre en una vía de hecho, es decir, en una actuación arbitraria y carente de validez jurídica. Esta situación da lugar a:

• Acción de tutela para solicitar la protección inmediata del derecho fundamental al debido proceso.
  
• Demanda de nulidad ante juez civil o impugnación de decisiones de la asamblea, según el caso.
  
• Responsabilidad disciplinaria o civil del administrador, si se acredita perjuicio y omisión deliberada del procedimiento.
  

En términos prácticos, el sancionado podría lograr que se revoque la medida y, en algunos casos, incluso reclamar una reparación por los daños ocasionados.

¿Se requiere audiencia presencial o basta con la oportunidad de defensa?

La ley no exige que la defensa se ejerza en una audiencia oral o física. Lo importante es que exista una oportunidad real y efectiva para pronunciarse frente a la imputación, ya sea por escrito o mediante comparecencia, y que esta haya sido concedida antes de tomar una decisión. La administración no puede alegar urgencia, presiones internas o intereses comunitarios para omitir este paso. La convivencia en comunidad no puede estar por encima de los derechos fundamentales del individuo.

Excepciones: medidas preventivas o de urgencia

En casos excepcionales, como amenazas inminentes a la seguridad o integridad de la copropiedad, pueden adoptarse medidas preventivas o transitorias, pero estas:

• No pueden tener carácter sancionatorio.
  
• Deben estar justificadas por evidencia clara.
  
• Deben ir seguidas inmediatamente después de la apertura de un proceso con todas las garantías.
  

Ejemplo: si una persona causa daños graves a bienes comunes, podría restringirse temporalmente su acceso a ciertas áreas mientras se surte el proceso disciplinario. Pero no se le puede expulsar, multar ni publicar su nombre sin habérsele escuchado.

¿Qué vías legales existen para impugnar una sanción en propiedad horizontal?

Cuando un propietario, arrendatario o residente es sancionado en el marco de la propiedad horizontal sin el cumplimiento de las garantías mínimas, se abre la posibilidad de acudir a mecanismos legales para solicitar la revisión o anulación de dicha medida. La normativa colombiana ofrece distintas vías jurídicas de defensa que permiten proteger los derechos fundamentales y garantizar la aplicación del debido proceso en propiedad horizontal.

1. Impugnación judicial de las decisiones de la asamblea

La principal vía ordinaria para cuestionar una sanción impuesta por la asamblea general de copropietarios o por el consejo de administración, cuando actúe por delegación—es la impugnación judicial ante juez civil.

Esta acción está regulada en el artículo 382 del Código General del Proceso, y puede interponerse cuando:

• La decisión sancionatoria infringe la ley o el reglamento de propiedad horizontal.
  
• Se omitieron etapas esenciales del procedimiento (como la notificación o la audiencia).
  
• La sanción es desproporcionada o contraria a derechos fundamentales.

Requisitos:

• Debe presentarse dentro de los dos meses siguientes a la fecha en que se haya notificado o ejecutado la sanción.
  
• La demanda debe dirigirse ante el juez civil municipal del lugar donde se ubica la copropiedad.
  
• Se requiere prueba del acto impugnado (acta de asamblea o comunicación oficial de la sanción).
  

Este proceso es eficaz para obtener la nulidad del acto sancionatorio y, en algunos casos, una indemnización por perjuicios si se prueba el daño causado.

2. Acción de tutela por violación de derechos fundamentales

Cuando la sanción impuesta vulnera derechos fundamentales como el debido proceso, el trabajo, la libre circulación o la igualdad y no existe otro mecanismo idóneo o este resulta ineficaz, el afectado puede acudir a una acción de tutela.

Casos típicos de procedencia:

• Sanciones impuestas sin permitir defensa ni aportar pruebas.
  
• Expulsiones arbitrarias de la copropiedad.
  
• Medidas que impidan trabajar, estudiar o desplazarse dentro de la unidad residencial.
  
• Publicación de datos personales sin autorización, afectando la intimidad.
  

En la Sentencia T-283 de 2020, la Corte Constitucional protegió a una vendedora ambulante que fue expulsada de un centro comercial bajo régimen de propiedad horizontal, sin garantías procesales. Se reiteró que los órganos de administración deben respetar el debido proceso, incluso frente a personas que no son propietarias.

Características de la tutela:

• Puede presentarse en cualquier momento posterior a la vulneración.
  
• Se resuelve en términos breves (10 días en primera instancia).
  
• Tiene efecto inmediato y puede suspender la sanción mientras se estudia el fondo del asunto.
  

3. Recurso ante el mismo órgano que impuso la sanción

En algunas copropiedades, el reglamento permite interponer recursos internos ante el mismo órgano que impuso la sanción o ante otro órgano superior dentro de la estructura administrativa.

Ejemplos:

• Recurso de reposición ante el Consejo de Administración.
  
• Revisión por parte de la Asamblea General en su próxima sesión.
  

Aunque no es obligatorio acudir a esta vía antes de acudir a los jueces, puede ser útil como estrategia inicial para intentar una solución rápida y amigable.

4. Conciliación como mecanismo alternativo

También es posible acudir a una conciliación en derecho o en equidad ante un centro autorizado, una comisaría de familia o un conciliador en equidad del municipio. En este espacio se pueden presentar pruebas, narrar los hechos y lograr acuerdos sin necesidad de litigios prolongados.

Una ventaja adicional es que los acuerdos logrados en conciliación tienen fuerza ejecutiva, es decir, son exigibles judicialmente en caso de incumplimiento.

Toda persona afectada por una sanción en propiedad horizontal cuenta con varios mecanismos legales para impugnarla o anularla, en especial cuando se ha vulnerado el debido proceso. Ya sea mediante una acción de tutela, una demanda ante el juez civil o una queja ante autoridad administrativa, el ordenamiento jurídico colombiano protege el derecho a no ser sancionado arbitrariamente. Conocer estas herramientas es esencial para la defensa de la legalidad y la dignidad en la vida en comunidad.