Renovación del contrato de arrendamiento de local comercial: derechos, límites y obligaciones legales

La renovación del contrato de arrendamiento de un local comercial implica la continuidad del vínculo contractual bajo condiciones previamente pactadas o renegociadas. El arrendatario tiene derecho a solicitarla si ha cumplido con sus obligaciones, especialmente en contratos de más de dos años. El arrendador, por su parte, puede negarse a renovar por razones legalmente válidas, como incumplimiento o necesidad propia del inmueble. La ley impone límites para evitar abusos, protegiendo la estabilidad del negocio del arrendatario. Es fundamental formalizar la renovación por escrito. Cualquier incumplimiento puede dar lugar a controversias legales.

¿Qué es la renovación del contrato de arrendamiento de local comercial según el Código de Comercio?

La renovación del contrato de arrendamiento de local comercial en Colombia es una figura jurídica consagrada en los artículos 518 y 519 del Código de Comercio. Esta institución se caracteriza por ser una herramienta de protección para el arrendatario que ha ocupado de forma continua un inmueble con fines comerciales durante un período mínimo de dos años. A diferencia de una simple prórroga contractual, la renovación implica la posibilidad de continuar con la relación contractual, pero bajo nuevas condiciones que pueden ser negociadas entre las partes.

Marco normativo

El artículo 518 del Código de Comercio establece lo siguiente: “El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo que el arrendador demuestre alguna de las causales legales para negarse a ello.” 

Este derecho se encuentra estrechamente ligado a la necesidad de protección del establecimiento de comercio, entendido no solo como un conjunto de bienes, sino también como una unidad económica con clientela, ubicación estratégica y reconocimiento en el mercado.

Por su parte, el artículo 519 del mismo código indica que: “Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal con intervención de peritos.” 

Esto implica que, si las partes no llegan a un acuerdo sobre las nuevas condiciones como el valor del canon, el plazo u otros elementos del contrato podrán acudir a la jurisdicción ordinaria para que un juez decida, con fundamento en dictámenes periciales y las pruebas que correspondan.

Naturaleza jurídica de la renovación

Desde una perspectiva doctrinal y jurisprudencial, la renovación del contrato no debe confundirse con la prórroga. La renovación implica una alteración sustancial del contrato inicial, especialmente en lo relativo a condiciones económicas, plazos, modalidad de pago, e incluso aspectos operativos del arrendamiento.

Por ello, debe entenderse que la renovación del contrato de arrendamiento de local comercial no constituye una reproducción automática de las condiciones iniciales, sino una nueva negociación sobre la base de una relación jurídica preexistente. En este sentido, la renovación puede ser:

• Expresa, cuando las partes suscriben un nuevo contrato o modifican el anterior;
  
• Judicial, cuando una de las partes acude a un proceso verbal por falta de acuerdo;
  
• Obligatoria para el arrendador, cuando no existe una causal legal para negarse, conforme al artículo 518.
  

Causales para oponerse a la renovación

La norma permite que el arrendador se niegue a la renovación del contrato cuando acredite alguna de las siguientes circunstancias:

• Incumplimiento grave del arrendatario.
  
• Necesidad de utilizar el inmueble para uso propio (habitación o establecimiento distinto).
  
• Que el inmueble deba demolerse o someterse a reparaciones que impliquen su desocupación.
  

Estas causales deben estar debidamente probadas en juicio, si es del caso, y su aplicación debe respetar el principio de buena fe contractual.

Jurisprudencia relevante

La Corte Suprema de Justicia, en diversas sentencias, ha reiterado que el derecho a la renovación no es absoluto ni implica congelación de precios ni vulneración del derecho de propiedad del arrendador. La renovación del contrato de arrendamiento de local comercial es una garantía de estabilidad comercial para el empresario, más no una inmovilidad contractual. Lo relevante es que el arrendatario mantenga la actividad económica en el mismo establecimiento durante el término legal para que surja la expectativa legítima de permanencia.

Diferencias entre prórroga y renovación del contrato de arrendamiento comercial

Dentro del derecho colombiano, es común que los términos prórroga y renovación del contrato de arrendamiento de local comercial se utilicen indistintamente en el lenguaje cotidiano. Sin embargo, desde el punto de vista jurídico, se trata de conceptos con significados y consecuencias legales sustancialmente distintas.

Distinguir con claridad entre prórroga y renovación resulta clave para arrendadores y arrendatarios, en especial en el contexto del arrendamiento de inmuebles con destinación comercial, donde los derechos adquiridos y las obligaciones derivadas varían según la figura aplicable.

¿Qué es la prórroga del contrato de arrendamiento?

La prórroga consiste en la extensión del plazo originalmente pactado en un contrato, sin modificar sustancialmente las demás condiciones del mismo. En la práctica, la prórroga se produce cuando el contrato continúa vigente más allá de su vencimiento inicial, conservando sus cláusulas originales, por la voluntad de las partes o por aplicación de la ley.

Existen dos clases de prórroga:

• Prórroga expresa: cuando las partes acuerdan de manera clara y por escrito continuar el contrato por un nuevo período.
  
• Prórroga tácita: cuando el contrato se sigue ejecutando después de vencido el término inicial sin oposición de ninguna de las partes, por ejemplo, cuando el arrendador continúa recibiendo los pagos sin desahuciar.
  

En contratos de vivienda urbana, la prórroga es automática según la Ley 820 de 2003 si no se ha dado aviso de terminación con antelación; en los comerciales, no opera igual, pues se aplican reglas especiales conforme al Código de Comercio.

¿Qué es la renovación del contrato de arrendamiento de local comercial?

La renovación del contrato de arrendamiento de local comercial, prevista en los artículos 518 y 519 del Código de Comercio, es una figura que permite al arrendatario, que ha ocupado el inmueble comercial por al menos dos años consecutivos con el mismo establecimiento de comercio, continuar en el uso del inmueble, aun vencido el contrato, bajo nuevas condiciones contractuales.

La renovación no es automática ni genera una simple extensión de los términos originales, sino que exige una renegociación o, en su defecto, la intervención judicial para definir nuevas condiciones como el valor del canon, la duración y otras cláusulas relevantes.

Diferencias fundamentales entre prórroga y renovación

Aspecto	Prórroga	Renovación
Naturaleza	Continuación del contrato con mismas condiciones	Nuevo contrato con condiciones actualizadas
Regulación	Aplica por acuerdo o tácitamente	Regida por el artículo 518 del Código de Comercio
Condiciones del contrato	Se mantienen sin modificación sustancial	Pueden cambiar: canon, plazo, garantías, etc.
Requisitos	No exige ocupación mínima ni actividad económica	Requiere uso continuo por al menos dos años con el mismo establecimiento
Derecho del arrendatario	No tiene un derecho legal automático a la prórroga	Tiene derecho a la renovación si cumple los requisitos
Causal de terminación	Libre voluntad de las partes con previo aviso	Requiere causales legales para denegarla

Importancia práctica de la distinción

Confundir la renovación del contrato de arrendamiento de local comercial con una simple prórroga puede llevar a errores jurídicos significativos, especialmente para el arrendador que desea terminar la relación contractual sin incurrir en responsabilidades legales.

Si el arrendatario cumple con los requisitos del artículo 518, el arrendador no podrá negarse a la renovación salvo que acredite alguna causal objetiva y específica. En cambio, en una prórroga sin protección legal, el arrendador podría finalizar el contrato con el debido aviso.

Consecuencias jurídicas

• En la renovación, si no hay acuerdo, el juez puede intervenir y fijar el canon mediante peritos, conforme al artículo 519 del Código de Comercio.
  
• En la prórroga, la falta de acuerdo sobre modificaciones usualmente implica la terminación del contrato, salvo manifestación expresa de voluntad de continuar.
  

¿Cuándo puede el arrendador negarse a renovar un contrato de arrendamiento de local comercial?

En el régimen colombiano de arrendamiento comercial, la renovación del contrato de arrendamiento de local comercial es un derecho que la ley otorga al arrendatario cuando ha ocupado el inmueble por al menos dos años consecutivos con el mismo establecimiento de comercio. Sin embargo, este derecho no es absoluto. La legislación prevé circunstancias excepcionales en las que el arrendador puede legítimamente negarse a renovar el contrato, sin que ello implique una violación de los derechos del arrendatario.

Estas causales están establecidas en el artículo 518 del Código de Comercio y deben ser probadas de forma suficiente para evitar una eventual acción judicial por parte del arrendatario.

Fundamento normativo

El artículo 518 del Código de Comercio señala expresamente: “(…) El arrendador podrá negarse a renovar el contrato, siempre que el arrendatario haya incumplido el contrato, o cuando el propietario necesite el inmueble para habitación propia, para instalar en él su propio establecimiento de comercio o el de un pariente en primer grado de consanguinidad, o cuando el inmueble deba demolerse o repararse en tal forma que sea indispensable su desocupación.”

Estas causales han sido reconocidas reiteradamente por la jurisprudencia colombiana como las únicas que justifican válidamente una negativa a renovar.

Causales legales para la negativa a renovar

Incumplimiento del contrato por parte del arrendatario

Este es el primer supuesto habilitante. El arrendador debe demostrar que el arrendatario incurrió en un incumplimiento grave de sus obligaciones contractuales. Ejemplos de ello pueden ser:

• Falta reiterada en el pago de los cánones.
  
• Subarriendo sin autorización.
  
• Uso indebido del inmueble.
  
• Alteración sustancial del destino del local.
  

Cabe aclarar que el incumplimiento debe ser probado, y no basta con una simple alegación. Además, el incumplimiento debe tener relevancia jurídica suficiente para afectar la confianza entre las partes.

Necesidad del inmueble para uso propio del arrendador

El arrendador puede negarse a la renovación si prueba que necesita el inmueble:

• Para habitación propia.
  
• Para establecer allí su propio negocio.
  
• Para instalar el establecimiento de comercio de un pariente en primer grado de consanguinidad, es decir, padres o hijos.
  

Esta causal requiere prueba objetiva. La simple intención de “recuperar el inmueble” no es suficiente. Debe demostrarse la existencia real y actual de la necesidad.

Necesidad del inmueble por demolición o reparaciones mayores

El arrendador también puede oponerse a la renovación cuando el inmueble requiere:

• Demolición total o parcial.
  
• Reparaciones estructurales que hagan imposible su uso durante el tiempo de ejecución.
  

Estas obras deben ser imposibles de realizar sin la desocupación del local, y el arrendador deberá acreditar con documentos técnicos (como licencias de construcción, diagnósticos estructurales o presupuestos de obra) la necesidad y la magnitud de las intervenciones.

Carga de la prueba

En todos los casos mencionados, es el arrendador quien debe probar la causal invocada. La Corte Constitucional y la Corte Suprema han reiterado que no se puede limitar arbitrariamente el derecho del arrendatario a permanecer en el local, en la medida en que la renovación del contrato de arrendamiento de local comercial protege la continuidad del establecimiento y su clientela.

Importancia del aviso de desahucio

El aviso de no renovación debe darse con una antelación mínima de seis meses antes del vencimiento del contrato, de conformidad con el artículo 520 del Código de Comercio. De lo contrario, se entenderá que el arrendador consiente la renovación.

Si el arrendador guarda silencio, y el arrendatario manifiesta su intención de continuar, se configura la renovación automática bajo el derecho que otorga la ley.

Jurisprudencia aplicable

En reciente sentencia del Tribunal Superior de Medellín (2023), analizada en este contexto, se reafirmó que la negativa injustificada del arrendador a renovar el contrato, sin desahucio oportuno ni prueba de alguna de las causales legales, no impide la renovación y puede dar lugar a un proceso judicial para regular las condiciones del nuevo contrato.

¿Es posible modificar el canon de arrendamiento al renovar el contrato?

La renovación del contrato de arrendamiento de local comercial en Colombia no solo permite la continuidad del uso del inmueble por parte del arrendatario, sino que abre la posibilidad de renegociar las condiciones contractuales, siendo el canon de arrendamiento uno de los aspectos más sensibles y usualmente objeto de ajuste.

A diferencia de la prórroga —que conserva intactas las cláusulas del contrato—, la renovación implica una actualización del contenido contractual, y por ende, sí es posible y legalmente permitido modificar el valor del canon.

Marco legal y jurisprudencial

Según el artículo 518 del Código de Comercio, el arrendatario que haya ocupado de manera continua un inmueble por más de dos años con un mismo establecimiento de comercio tiene derecho a la renovación del contrato, salvo que el arrendador justifique legalmente su negativa. Esta disposición protege la estabilidad del comerciante, pero no congela las condiciones del contrato.

La Corte Suprema de Justicia ha precisado que: “La renovación no es sinónimo de igualdad de condiciones económicas o de estabilización de condiciones para el arrendatario. En su sentido jurídico es una variación del contrato en condiciones de plazo y precio que pueden ser iguales o distintas a las del precedente, a voluntad de los contratantes.”

Esto implica que el canon puede aumentarse, mantenerse o incluso reducirse, según lo acuerden las partes, o si no hay acuerdo, según lo determine el juez dentro de un proceso verbal regulado por el artículo 519 del Código de Comercio.

¿Qué sucede si no hay acuerdo sobre el nuevo canon?

Si al momento de la renovación las partes no logran pactar un nuevo valor del canon de arrendamiento, cualquiera de ellas puede acudir a la jurisdicción civil ordinaria mediante un proceso verbal con intervención de peritos, tal como lo establece el artículo 519 del Código de Comercio. Este proceso permite que:

• Se analice el uso actual del inmueble.
  
• Se evalúe el valor comercial del inmueble en el mercado.
  
• Se tenga en cuenta el principio de equidad y razonabilidad económica.
  

De este modo, el juez determinará un nuevo canon que refleje las condiciones del mercado, sin perjuicio de los derechos adquiridos del arrendatario.

Criterios para modificar el canon

Tanto en sede extrajudicial como judicial, la modificación del canon debe fundarse en criterios técnicos y objetivos, tales como:

• Ubicación del inmueble.
  
• Estado de conservación.
  
• Mejora o deterioro del entorno comercial.
  
• Aumento de plusvalía.
  
• Inversiones realizadas por el arrendatario o el arrendador.
  
• Cánones de inmuebles similares en la misma zona.
  

Los peritos deben aplicar metodologías reconocidas, como el método comparativo de mercado, conforme a la Resolución 620 de 2008 del IGAC. En caso de proceso judicial, el dictamen pericial deberá cumplir con los requisitos del artículo 226 del Código General del Proceso, garantizando imparcialidad, idoneidad y fundamentación.

¿Puede exigirse retroactividad en el nuevo canon?

En principio, el nuevo canon rige hacia el futuro, desde el momento en que se acuerda o es fijado judicialmente. No obstante, como ha ocurrido en casos recientes (ej. Sentencia del Tribunal Superior de Medellín, septiembre de 2023), es posible solicitar el reconocimiento de retroactivos si se demuestra que:

• Hubo solicitud formal de ajuste desde una fecha anterior.
  
• El arrendador expresó inconformidad con el canon vigente.
  
• El arrendatario rechazó la renegociación de forma infundada.
  

El juez puede entonces ordenar el pago de la diferencia entre lo pagado y el canon reajustado, desde la fecha en que se considere que debió operar la nueva tarifa, lo cual debe estar debidamente probado en el expediente.

Consejos prácticos para modificar el canon en la renovación

• Documentar todas las comunicaciones sobre propuestas de reajuste.
  
• Sustentar el valor pretendido con estudios de mercado o avalúos certificados.
  
• Evitar aplicar incrementos unilaterales sin previo acuerdo.
  
• No confundir el reajuste de canon con el índice de precios al consumidor (IPC), salvo que haya sido pactado así expresamente.
  

¿Qué hacer cuando no hay acuerdo en las condiciones de renovación del contrato?

La renovación del contrato de arrendamiento de local comercial representa una oportunidad para continuar una relación jurídica bajo nuevas condiciones. Sin embargo, es común que las partes no logren consenso sobre aspectos fundamentales como el canon de arrendamiento, el plazo, o la forma de pago. En estos casos, el ordenamiento jurídico colombiano ofrece mecanismos concretos para resolver los desacuerdos y proteger los derechos de ambas partes.

La negociación como primer paso

Antes de acudir a instancias judiciales, es recomendable que arrendador y arrendatario agoten la vía de la negociación directa, lo cual permite conservar la relación contractual y evitar procesos onerosos. Durante esta etapa:

• Se pueden intercambiar propuestas económicas fundamentadas en estudios técnicos.
  
• Es clave dejar constancia escrita de las conversaciones.
  
• Se recomienda establecer un plazo razonable para la respuesta a las ofertas.
  

Aunque no es obligatorio, puede ser útil contar con intermediación jurídica o técnica, como un abogado especializado en contratos o un avaluador certificado.

¿Qué hacer si no hay acuerdo?

Cuando las partes no logran pactar las nuevas condiciones para renovar el contrato, la ley prevé una vía judicial específica para resolver estas diferencias. Se trata del proceso verbal de regulación, regulado por el artículo 519 del Código de Comercio colombiano, el cual establece:

“Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal con intervención de peritos.”

El proceso judicial de regulación de condiciones

Este proceso puede ser iniciado por cualquiera de las partes arrendador o arrendatario siempre que:

• Exista un contrato de arrendamiento comercial vigente o renovado de hecho.
  
• Haya permanencia del arrendatario por al menos dos años con el mismo establecimiento de comercio.
  
• No se haya alcanzado un acuerdo sobre las condiciones de renovación.
  

Etapas principales del proceso:

1. Demanda: Se debe presentar ante un juzgado civil del circuito, solicitando la regulación del canon y demás condiciones del contrato.
   
2. Prueba pericial: Se nombra un perito que determine el valor justo del canon y demás condiciones técnicas.
   
3. Audiencia y fallo: El juez, con base en la prueba pericial y demás elementos aportados, fija las condiciones contractuales para la nueva etapa del arrendamiento.
   

Este proceso tiene como finalidad equilibrar los intereses de ambas partes y garantizar una relación contractual sostenible. Además, busca evitar que una de las partes imponga condiciones desproporcionadas o infundadas.

¿Es obligatorio renovar mientras se decide judicialmente?

Sí. Mientras se resuelve el litigio, el arrendatario conserva su derecho a permanecer en el inmueble, siempre y cuando haya cumplido con sus obligaciones contractuales y haya manifestado su intención de renovar. Esto significa que el arrendador no puede desalojar al arrendatario ni negarle el uso del inmueble solo por no haber llegado a un acuerdo.

La jurisprudencia colombiana ha reiterado que, en estos casos, la permanencia del arrendatario en el inmueble no se considera ocupación irregular, sino una manifestación del derecho legal de renovación, en tanto no medie desahucio con los requisitos del artículo 520 del Código de Comercio.

Consecuencias de no acudir a proceso judicial

Si las partes no alcanzan un acuerdo y ninguna acude a la justicia, pueden generarse situaciones problemáticas como:

• Facturación unilateral de cánones por parte del arrendador, que pueden ser rechazadas por el arrendatario.
  
• Retención del inmueble por el arrendatario sin pagar el canon ajustado.
  
• Acumulación de deuda o desconocimiento de la obligación económica real.
  

Por ello, es altamente recomendable judicializar el conflicto cuando no se logre una solución directa, especialmente en contratos de larga duración o de inmuebles con alto valor comercial.

Caso jurisprudencial relevante

En sentencia 05001-31-03-002-2021-00503-01 del Tribunal Superior de Medellín (2023), el juez resolvió un conflicto en el que el arrendador solicitó regulación judicial del canon por falta de acuerdo desde 2016. Se determinó que el valor del arrendamiento debía actualizarse con base en dictamen pericial y se ordenó el pago del canon reajustado desde el momento en que se probó que hubo desacuerdo formal.

El caso evidencia que, ante la falta de acuerdo, el proceso verbal es el único mecanismo legítimo para definir judicialmente los parámetros económicos del contrato.