Responsabilidad del constructor por incumplimiento de la licencia urbanística

En este blog abordamos la responsabilidad del constructor por incumplimiento de la licencia urbanística, explicando cuándo se configura, cuáles son sus consecuencias legales y qué mecanismos tienen los afectados para reclamar la reparación de los daños. A través de un enfoque jurídico claro y apoyado en jurisprudencia relevante, se detalla cómo una construcción que se aparta de lo autorizado puede generar perjuicios a terceros y dar lugar a obligaciones civiles indemnizatorias.

¿Qué implica la responsabilidad del constructor por incumplimiento de la licencia urbanística?

La responsabilidad del constructor por incumplimiento de la licencia urbanística hace referencia al deber jurídico que recae sobre quien, en el ejercicio de actividades de construcción, infringe las condiciones establecidas en la licencia otorgada por la autoridad competente, y como consecuencia de ello genera daños a terceros o al entorno urbano. En el ordenamiento colombiano, esta situación puede dar lugar a responsabilidad civil extracontractual, cuando los perjuicios afectan a personas con quienes el constructor no tiene un vínculo contractual directo.

Desde una perspectiva legal, el constructor no solo debe cumplir con las normas técnicas y urbanísticas generales, sino también con los términos particulares establecidos en la licencia de construcción expedida por una curaduría urbana o por la oficina de planeación municipal o distrital, dependiendo del caso. Esta licencia define los parámetros técnicos que regulan la edificación, como aislamientos, alturas, volumetrías, usos permitidos, ubicación, número de pisos, materiales, sistemas de evacuación de aguas, entre otros.

La licencia urbanística, en cualquiera de sus modalidades (licencia de construcción, subdivisión, parcelación o urbanización), no constituye una mera autorización administrativa, sino que se convierte en una obligación legal cuyo incumplimiento puede acarrear responsabilidad patrimonial. El constructor que transgrede sus condiciones incurre en una infracción que puede ser sancionada no solo en sede administrativa (por las autoridades urbanísticas), sino también en el ámbito civil si se demuestra que su actuación produjo un daño real, cierto y antijurídico.

En este contexto, la responsabilidad del constructor por incumplimiento de la licencia urbanística encuentra sustento tanto en la normativa urbanística (Ley 388 de 1997, Ley 810 de 2003, Decreto 1077 de 2015, entre otras), como en el régimen general de responsabilidad civil contemplado en el Código Civil, especialmente en sus artículos 2341 y 2356, este último aplicable cuando se trata de una actividad peligrosa como lo es la construcción de edificaciones.

Cabe precisar que no toda infracción a la licencia genera responsabilidad civil automática. Para que esta sea declarada, es indispensable que la víctima demuestre la existencia de un daño, la realización de una conducta contraria a lo autorizado en la licencia, y un nexo de causalidad entre dicha conducta y el perjuicio sufrido. Cuando esto ocurre, el constructor podrá ser condenado a reparar los daños causados, bien sea mediante indemnización o, en ciertos casos, mediante medidas de corrección como la restitución o demolición parcial de las obras.

En suma, el incumplimiento de la licencia urbanística no es un simple asunto de trámite administrativo. Puede constituir una falta generadora de responsabilidad civil, especialmente cuando impacta negativamente los derechos de propiedad, el medio ambiente urbano o la integridad estructural de predios vecinos, como se ha reafirmado en múltiples decisiones judiciales de la Corte Suprema de Justicia. Por tanto, el constructor debe entender que su actividad se encuentra estrictamente regulada y que el respeto a la licencia no es optativo, sino un imperativo legal con consecuencias jurídicas relevantes.

La licencia urbanística: naturaleza jurídica y su fuerza obligatoria

En el ordenamiento jurídico colombiano, la licencia urbanística es un acto administrativo de carácter reglado, expedido por las autoridades competentes (curadurías urbanas o entidades de planeación), mediante el cual se autoriza el desarrollo de actuaciones urbanísticas dentro del territorio nacional. Su función no es meramente informativa ni decorativa, sino que vincula jurídicamente al constructor y a todos los intervinientes del proyecto, quienes deben ejecutar la obra conforme a los términos y condiciones allí fijados.

El marco normativo que regula la expedición, modificación, prórroga, y revocatoria de las licencias urbanísticas se encuentra contenido, principalmente, en la Ley 388 de 1997, el Decreto 1077 de 2015 (Decreto Único Reglamentario del Sector Vivienda), y en normas urbanísticas locales como los Planes de Ordenamiento Territorial (POT). Además, la Ley 810 de 2003 y la Ley 1796 de 2016 refuerzan los mecanismos de responsabilidad ante el incumplimiento de tales licencias.

Dentro de su naturaleza jurídica, la licencia urbanística:

• Es un acto administrativo reglado, no discrecional, cuya expedición se condiciona al cumplimiento de los requisitos legales y técnicos exigidos para cada modalidad (construcción, subdivisión, parcelación, urbanización, etc.).
  
• Tiene fuerza obligatoria, no solo frente a la administración pública que la expidió, sino especialmente frente al titular de la licencia y los responsables de la obra.
  
• Establece límites concretos en cuanto a volumetría, usos permitidos, alturas, aislamientos, normas de sismorresistencia, sistemas de evacuación de aguas lluvias y servidumbres, entre otros elementos esenciales.
  

Desde esta perspectiva, cualquier actuación que se aparte de lo autorizado constituye una infracción urbanística sancionable tanto en el ámbito administrativo como en el civil, si de ello derivan perjuicios para terceros.

En efecto, el artículo 103 de la Ley 388 de 1997 (modificado por el artículo 2 de la Ley 810 de 2003) establece que la ejecución de obras sin licencia o en contravención de la otorgada constituye una infracción al régimen urbanístico, susceptible de sanciones como multas, suspensión de la obra y, en casos graves, la demolición parcial o total de lo construido. Estas medidas pueden ser impuestas por las alcaldías municipales o distritales, conforme a su competencia territorial.

Más allá del campo sancionatorio, el incumplimiento de la licencia también puede comprometer la responsabilidad patrimonial del constructor, si con su actuación causa daños a predios vecinos, al espacio público o al interés colectivo. Como lo ha señalado reiteradamente la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, la actividad constructiva implica riesgos inherentes que deben ser controlados con base en los límites legales impuestos por la licencia. Si estos se desbordan, se activa el régimen de responsabilidad por actividades peligrosas, contemplado en el artículo 2356 del Código Civil.

Por tanto, no es posible que el constructor se excuse en razones técnicas, económicas o contractuales para modificar de facto lo autorizado. La licencia urbanística es un instrumento jurídico vinculante, cuyo incumplimiento conlleva consecuencias legales relevantes, tanto para la estabilidad del ordenamiento territorial como para la protección de los derechos de los ciudadanos.

Formas en que un constructor puede incumplir la licencia urbanística

La responsabilidad del constructor por incumplimiento de la licencia urbanística no se genera únicamente cuando no se obtiene la licencia previa a la ejecución de la obra, sino también cuando, aún habiéndola obtenido, se desatienden parcial o totalmente las condiciones que esta impone. La infracción puede manifestarse de múltiples formas, cada una con consecuencias jurídicas diferentes, pero todas derivadas de una conducta antijurídica frente al ordenamiento urbanístico.

Entre las formas más frecuentes en que puede configurarse el incumplimiento de la licencia urbanística, se encuentran:

1. Exceso en los parámetros autorizados

Una de las violaciones más comunes es la ejecución de obras con alturas superiores, mayores áreas construidas o más unidades habitacionales de las autorizadas. Estos excesos vulneran normas técnicas de diseño urbano, generan riesgos estructurales o impactos negativos en predios colindantes, como lo es la exposición indebida a escorrentías de aguas lluvias o la pérdida de iluminación y ventilación natural.

2. Inobservancia de aislamientos y distancias mínimas

El incumplimiento de los aislamientos obligatorios –que son distancias mínimas entre construcciones y linderos del lote– puede afectar gravemente los derechos de los vecinos, generar infiltraciones, humedades, afectación de estructuras contiguas y pérdida de habitabilidad. En estos casos, el constructor actúa en abierta contradicción con la normativa que protege la convivencia urbana.

3. Construcción de elementos no autorizados

Se configura cuando se añaden estructuras que no fueron aprobadas en los planos o diseños anexos a la licencia: terrazas, cubiertas transitables, cerramientos en zonas no permitidas, entre otros. Como se evidenció en el caso contenido en la sentencia SC2905-2021, el constructor habilitó una terraza sobre una placa no transitable y elevó un muro con sobrealtura, situaciones no contempladas en la licencia expedida, afectando con ello al inmueble vecino.

4. Uso indebido de las áreas construidas

Cuando se da un cambio de uso sin autorización, como por ejemplo destinar un área residencial a comercio o servicios, o transformar zonas comunes en áreas privadas. Estas modificaciones no solo incumplen la licencia, sino que afectan el orden funcional del proyecto y pueden generar externalidades nocivas.

5. Modificación unilateral de los diseños estructurales o arquitectónicos

Toda modificación de los planos aprobados requiere licencia de modificación o revalidación. La realización de obras sin cumplir este procedimiento es considerada una infracción, aún si el constructor alega mejoras técnicas o necesidades operativas. La estabilidad de la edificación, la seguridad de los vecinos y la legalidad de la intervención dependen del respeto a lo autorizado.

6. Omisión de condiciones técnicas o ambientales impuestas en la licencia

La licencia urbanística puede estar sujeta a condiciones específicas, como la instalación de recolectores de aguas lluvias, preservación de árboles, implementación de sistemas de mitigación de riesgos o aislamiento de muros colindantes. No ejecutar estas medidas configura un incumplimiento directo y puede agravar los efectos de la obra sobre terceros.

Todas estas formas de incumplimiento pueden ser detectadas y sancionadas por la autoridad urbanística correspondiente, pero también pueden ser fundamento para una acción judicial por responsabilidad civil. Cuando se demuestra que el constructor ejecutó obras en contravención de la licencia y como consecuencia de ello se generó un daño, nace la obligación de reparar.

En consecuencia, el constructor tiene el deber jurídico de conocer, cumplir y respetar integralmente la licencia urbanística, sin introducir modificaciones no autorizadas ni omitir sus condiciones. Cualquier desviación de lo aprobado configura una falta que puede activar tanto mecanismos administrativos como judiciales, en favor de la legalidad urbana y de los derechos de los ciudadanos afectados.

Consecuencias jurídicas del incumplimiento para los predios vecinos y terceros

La responsabilidad del constructor por incumplimiento de la licencia urbanística no solo tiene implicaciones administrativas frente a la autoridad que la otorgó, sino también importantes consecuencias civiles cuando de dicho incumplimiento se derivan daños a terceros. Estos terceros, por lo general, son propietarios de predios vecinos afectados por actuaciones constructivas que desconocieron los parámetros técnicos y normativos fijados en la licencia.

1. Configuración de responsabilidad civil extracontractual

Cuando el constructor incumple la licencia urbanística y ello ocasiona perjuicios a predios colindantes, se activa el régimen de responsabilidad civil extracontractual consagrado en el artículo 2341 del Código Civil, el cual establece que “el que ha cometido un delito o culpa que ha inferido daño a otro, es obligado a la indemnización”.

Esta disposición se ve reforzada por el artículo 2356 del mismo código, según el cual quien ejecuta una actividad peligrosa, como la construcción de edificaciones, responde por los daños que dicha actividad cause, salvo que pruebe causa extraña. Es decir, no se exige probar la culpa del constructor, sino únicamente el ejercicio de la actividad, la existencia del daño y el nexo causal entre ambos.

2. Tipos de perjuicios que pueden surgir

Entre los daños más comunes causados a terceros por construcciones ilegales o irregulares se encuentran:

• Humedades y filtraciones, ocasionadas por la falta de aislamiento entre muros, obstrucción de canales o alteración del sistema natural de escorrentía.
  
• Afectaciones estructurales, como grietas en muros y pisos, desprendimientos o vibraciones provocadas por el uso de maquinaria pesada.
  
• Pérdida de habitabilidad, cuando las condiciones de la vivienda vecina se deterioran, imposibilitando su uso pleno o generando incomodidades severas.
  
• Afectación del valor del inmueble, cuando el estado físico o legal del predio se ve perjudicado por la intervención constructiva colindante.
  
• Lucro cesante, derivado de la imposibilidad de arrendar o vender un inmueble por razón del daño sufrido, como fue acreditado en el caso abordado por la Corte Suprema en la sentencia SC2905-2021.
  

3. La infracción urbanística como causa eficiente del daño

No toda construcción que genera daños es ilegal. Sin embargo, cuando el perjuicio se produce como consecuencia directa del incumplimiento de condiciones específicas de la licencia urbanística, dicho incumplimiento se convierte en la causa eficiente del daño, lo cual permite imputar jurídicamente la responsabilidad al constructor.

La jurisprudencia ha dejado claro que el respeto a la licencia urbanística no es una formalidad administrativa, sino una garantía para preservar la integridad del entorno urbano y la convivencia entre vecinos. Por tanto, vulnerar sus disposiciones no solo es una infracción, sino una conducta generadora de responsabilidad civil cuando hay daño a terceros.

4. Imposibilidad de exoneración por ausencia de culpa

En los casos donde se configura la responsabilidad por actividad peligrosa, el constructor no puede liberarse de responsabilidad alegando buena fe, diligencia o desconocimiento de la irregularidad. La única forma válida de exoneración es demostrar que el daño fue causado por una fuerza mayor, culpa exclusiva de la víctima o intervención de un tercero.

En este sentido, cuando el daño se origina por la ejecución de un muro con sobrealtura, la omisión de aislamientos o el uso indebido de áreas no autorizadas, como sucedió en el caso de la sentencia citada, el constructor responde, aunque haya actuado con el objetivo de “mejorar la seguridad” o de “optimizar el proyecto”.

Elementos probatorios en los procesos de responsabilidad del constructor por incumplimiento de la licencia urbanística

La declaratoria de responsabilidad del constructor por incumplimiento de la licencia urbanística requiere, como en todo proceso de responsabilidad civil extracontractual, la acreditación de ciertos elementos esenciales: el daño, la conducta irregular (incumplimiento de la licencia), y el nexo de causalidad entre ambos. La carga de la prueba recae sobre quien alega el daño, es decir, el tercero afectado, salvo en los eventos en que se configure la presunción de responsabilidad por actividad peligrosa, conforme al artículo 2356 del Código Civil.

El éxito de una demanda judicial en este contexto depende, en gran medida, de la calidad y suficiencia del acervo probatorio aportado al proceso. A continuación, se detallan los principales medios de prueba que se deben aportar para sustentar esta clase de reclamaciones:

1. Prueba del daño

El primer paso es acreditar la existencia de un daño real, cierto y cuantificable. Estos pueden ser:

• Materiales o estructurales: agrietamientos, humedades, filtraciones, desprendimientos, deformaciones.
  
• Económicos: gastos de reparación, disminución del valor del inmueble, pérdida de ingresos (por arriendos no percibidos).
  
• Inmateriales: aunque menos frecuentes, también puede reclamarse daño moral cuando se afectan condiciones básicas de habitabilidad.
  

Para ello, son útiles:

• Fotografías y registros fílmicos del estado actual del predio.
  
• Informes técnicos y dictámenes periciales elaborados por ingenieros civiles, arquitectos o peritos judiciales.
  
• Contratos de reparación y facturas que demuestren el gasto efectuado.
  

2. Prueba del incumplimiento de la licencia urbanística

No basta con demostrar que se causó un daño; es indispensable probar que el daño tuvo origen en una actuación constructiva que contravino la licencia otorgada. Entre los medios de prueba relevantes se encuentran:

• La licencia urbanística original, con sus planos, memorias de diseño y condiciones técnicas.
  
• Informe de la autoridad urbanística (alcaldía local, curaduría), en el que conste la infracción. Por ejemplo, en el caso resuelto por la Corte Suprema (SC2905-2021), la Alcaldía Local de Usaquén verificó que el muro colindante excedía la altura autorizada y no contaba con aislamiento adecuado.
  
• Inspecciones oculares practicadas por funcionarios públicos o peritos.
  

3. Prueba del nexo de causalidad

Este es quizá el elemento más complejo de demostrar, ya que implica probar que el daño no solo existe, sino que fue causado directamente por la conducta del constructor, es decir, por el incumplimiento de la licencia.

Aquí la jurisprudencia ha señalado la necesidad de aplicar un doble juicio de causalidad:

• Juicio de causalidad fáctica (conditio sine qua non): análisis técnico que demuestre que, sin la conducta del constructor, el daño no se habría producido.
  
• Juicio de imputación jurídica: evaluación de si el constructor puede ser jurídicamente responsable por el resultado, considerando factores como previsibilidad y control.
  

Este nexo puede acreditarse mediante:

• Dictámenes periciales que analicen las condiciones constructivas y técnicas de la obra.
  
• Testimonios de expertos, residentes o trabajadores de la obra.
  
• Documentos técnicos del proyecto (bitácoras, actas de vecindad, planos modificados sin autorización).
  

4. Prueba de la titularidad del afectado y legitimación

El demandante debe demostrar que tiene legitimación activa, lo cual se prueba generalmente con:

• Certificado de tradición y libertad del inmueble afectado.
  
• Documentos contractuales si es arrendatario o poseedor legítimo.
  

En suma, la carga probatoria en estos casos requiere una estrategia sólida, técnica y documental. No basta con la simple afirmación del daño: es necesario vincular con claridad y mediante prueba idónea el incumplimiento de la licencia urbanística con el perjuicio causado. Como lo ha recordado la Corte Suprema, sin esta acreditación precisa no puede haber condena, por más evidente que parezca el resultado dañoso.

Vías legales para reclamar la responsabilidad del constructor por incumplimiento de la licencia urbanística

Cuando un constructor ejecuta obras en contravención de la licencia urbanística y, como resultado, causa daños a terceros, la persona afectada cuenta con diversas vías legales para exigir la reparación del perjuicio. Estas acciones pueden ejercerse tanto en el ámbito civil, como en el administrativo, dependiendo de la naturaleza del conflicto y del tipo de daño causado. La normatividad colombiana ofrece herramientas jurídicas claras para proteger los derechos de quienes resultan lesionados por actuaciones constructivas irregulares.

1. Acción civil de responsabilidad extracontractual

Es el principal mecanismo judicial al que puede acudir el afectado, con base en los artículos 2341 y 2356 del Código Civil. Se interpone ante la jurisdicción civil ordinaria, mediante demanda ordinaria o verbal (según la cuantía), en la que se debe:

• Identificar el daño causado.
  
• Acreditar el incumplimiento de la licencia urbanística por parte del constructor.
  
• Demostrar el nexo de causalidad entre ambos.
  

El juez podrá condenar al constructor al pago de una indemnización por el daño emergente, el lucro cesante o incluso, en ciertos casos, ordenar medidas de reparación en especie si así se solicita y se acredita técnicamente (como la demolición parcial de una obra que invadió el espacio del vecino).

2. Llamamiento en garantía a la aseguradora

Si el constructor cuenta con una póliza de responsabilidad civil extracontractual, como suele ocurrir en proyectos formales, puede solicitarse el llamamiento en garantía de la compañía de seguros en la misma demanda. Esto permite que, en caso de condena, sea la aseguradora quien asuma el pago de la indemnización dentro de los límites de la cobertura contratada.

En el caso citado por la Corte Suprema (SC2905-2021), se discutió este aspecto, dado que una de las constructoras había sido asegurada, pero la aseguradora alegó la inexistencia de cobertura por hechos anteriores a la vigencia de la póliza. De allí la importancia de revisar cuidadosamente los términos y condiciones del seguro.

3. Queja o denuncia ante la autoridad urbanística

De forma paralela o independiente a la acción civil, el afectado puede presentar una queja urbanística ante la Alcaldía Local correspondiente, solicitando la verificación del cumplimiento de la licencia. Si se detecta una infracción, la autoridad puede imponer:

• Multas urbanísticas.
  
• Suspensión de la obra.
  
• Demolición total o parcial, según el artículo 104 de la Ley 388 de 1997.
  

Es importante destacar que la competencia para ordenar la demolición de obras ilegales no la tiene el juez civil, sino la autoridad administrativa, por lo que el interesado debe activar el trámite correspondiente ante la alcaldía o seguir de cerca el proceso si ya está en curso.

4. Intervención en trámites sancionatorios administrativos

Si la alcaldía inicia una actuación administrativa por infracción urbanística, el afectado puede intervenir en calidad de interesado, conforme al Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo (CPACA). Esta participación puede facilitar el acceso a pruebas, alegar derechos y hacer solicitudes concretas, como la demolición de estructuras irregulares que afectan su predio.

5. Acción popular (cuando hay afectación al interés colectivo)

Si el incumplimiento de la licencia genera una afectación al espacio público, al ambiente urbano o a derechos colectivos, puede ejercerse una acción popular ante la jurisdicción contencioso administrativa. Esta vía busca proteger intereses generales y no requiere demostrar un daño particular, aunque puede coexistir con acciones individuales.

6. Conciliación extrajudicial como mecanismo alternativo

Antes de acudir a un juez, el afectado puede intentar una conciliación extrajudicial con el constructor o con la firma responsable del proyecto. Este mecanismo puede facilitar la obtención de una reparación rápida, evitar litigios extensos y permitir soluciones integrales. La conciliación puede realizarse ante centros autorizados o notarios.

Caso real: responsabilidad del constructor por incumplimiento de la licencia urbanística según la Corte Suprema de Justicia

Un ejemplo concreto de cómo se configura la responsabilidad del constructor por incumplimiento de la licencia urbanística se encuentra en la sentencia SC2905-2021 de la Corte Suprema de Justicia, donde se resolvió una demanda por daños ocasionados a un predio vecino durante la construcción del edificio “Village Elite”, en Bogotá.

En este caso, el propietario afectado alegó que la empresa constructora había levantado un muro colindante sin respetar los parámetros establecidos en la licencia de construcción, específicamente:

• Se excedió la altura autorizada para el muro perimetral.
• No se cumplió con el aislamiento obligatorio entre los muros de ambas propiedades.
• Se habilitó una terraza transitable sobre una placa que había sido aprobada como no transitable, contrariando los diseños autorizados.

Estas irregularidades generaron serios perjuicios al inmueble vecino, entre ellos humedades, grietas, filtraciones y la imposibilidad de arrendar la vivienda debido al deterioro físico. La Corte determinó que la actividad constructiva, por su propia naturaleza riesgosa, hacía procedente aplicar el régimen de responsabilidad objetiva, conforme al artículo 2356 del Código Civil.

Además, el fallo aclaró que no era necesario que el afectado probara la culpa del constructor. Bastaba con demostrar:

1. Que se había ejecutado una actividad peligrosa (la construcción).
2. Que hubo daño real.
3. Que existía una relación de causalidad entre el incumplimiento de la licencia y los perjuicios sufridos.

La Corte también indicó que, aunque el juez civil no tiene competencia para ordenar la demolición de la obra ilegal, la víctima sí puede acudir a la autoridad administrativa, en este caso la Alcaldía Local, para que imponga dicha medida como sanción urbanística, de conformidad con el artículo 104 de la Ley 388 de 1997.

Finalmente, se reconoció el derecho del demandante a ser indemnizado por el daño emergente derivado del costo de las reparaciones efectuadas en su propiedad, valoradas en más de 41 millones de pesos, según dictámenes periciales. La Corte casó la sentencia del tribunal de segunda instancia que había negado la indemnización, al evidenciar errores de hecho en la valoración de las pruebas.

Este caso ejemplifica cómo el desconocimiento de las condiciones de una licencia urbanística no solo constituye una infracción administrativa, sino que puede generar obligaciones indemnizatorias a favor de terceros afectados, incluso cuando la obra cuenta con licencia formalmente expedida.